複数の不動産を所有する男性が財産分与で気をつける点

複数の不動産を所有する夫が妻に財産分与をする場合には、以下のような問題があります。

複数の不動産を所有する方は、父母や祖父母から相続や贈与によりそれらの不動産を取得した方が多いことでしょう。

相続や贈与により取得した不動産は、いわゆる特有財産であり、財産分与の対象財産とはなりません。

あくまで婚姻中に夫婦の協力により築いた不動産が対象財産となります。

また、抵当権等がついた不動産は、被担保債権額を控除した残額が評価額となります。

不動産を所有する場合、分与額を計算するに当たり、不動産の評価が問題となります。

不動産の評価を厳密に行うには、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼することになりますが、相当額の鑑定費用がかかりますので、通常は、複数の不動産会社の査定を取り付け、これらをもとに夫婦間で評価額を合意するという方法によることが多いようです。

ただ、固定資産税評価額による方法もあり、土地については、実勢価格を反映した公示地価の７割程度、家屋については、実勢価格の６割程度と言われており、ご夫婦間で固定資産評価額によることについて合意できるのであれば、金銭等で分与する場合、分与額を抑える効果があります。

財産分与における分与割合については、いわゆる２分の１ルールというものがあり、通常、夫婦それぞれ２分の１ずつとされます。

ただ、不動産の頭金を出しているなどの特別な事情がある場合は、分与割合を６：４とか７：３などにすることも十分考えられます。

算出した分与額をもとに、実際に分与を行うには、不動産を分与するのではなく、金銭等の他の財産を分与する方法も考えられます。

不動産を分与する場合に、収入金額から取得費、譲渡費用、特別控除を除いた金額が課税譲渡所得となり、譲渡所得税がかかる場合がありますので、税理士の関与が欠かせません。

なお、分与を受ける側の贈与税は原則かかりません。