Q 離婚に際し,住宅ローンの返済はどうすればいいのでしょうか

A 

 離婚の際の住宅ローンの返済,この問題を考える前に,次の2つの知識を確認しておく必要があります。

 1つ目ですが,よく,奥様に「住宅ローンを半分負担しろ。」などと主張するご主人がいますが,金融機関の了解がない限り,住宅ローンの半分を奥様に付け替えることはできないですし,そもそも,赤の他人になるのに住宅や住宅ローンを共有するのもおかしな話です。ですので,住宅や住宅ローンを離婚するご夫婦間で共有するということはなく,ご夫婦いずれかに全部ということになります

 2つ目ですが,住宅は奥様に,住宅ローンはご主人に帰属するというように,住宅と住宅ローンが夫婦に分属する形で分けることも通常ありません。なぜなら,住宅に住まないご主人が赤の他人になる奥様のために住宅ローンを支払いたいとは思わないですし,かりにそのように分与しても,奥様は赤の他人となったご主人の不払いにより家を手放すことになるリスクにさらされ続けることになるからです。また,住宅ローンの貸し手である金融機関が納得しない可能性もあります。ですので,住宅と住宅ローンは,通常,セットでご夫婦のいずれかに帰属することになります

 これら2つの知識を前提としたうえで,ご主人が住宅ローンの主債務者,奥様が住宅ローンの連帯保証人,という典型的なケースで,離婚に際し,住宅ローンの返済はどうなるのかについて,①住宅と住宅ローンがこれまでどおりご主人に帰属したままで,奥様が家を出る,②住宅と住宅ローンを奥様側(奥様や奥様の親族)に移転し,ご主人が家を出る,③住宅を売却し,併せて住宅ローンを処理し,ご主人も奥様も家を出る,という大きく3つの場合に分けて考えます。


 ①の場合は,ご主人がこれまでどおり主債務者として住宅ローンを返済することになります。この場合,奥様は,通常,赤の他人となるご主人の住宅ローンについて連帯保証人を続けたくないと考えますので,ご主人は,金融機関の了解を得て,ご主人側の親族の中で新たに資力ある連帯保証人を立てることになります

 ②の場合は,もしこの方法が本当に実現すれば,離婚後,奥様側が住宅ローンを返済することになります。ただ,この方法が実現するには,奥様側が住宅ローンの審査に通る必要がありますし,さらに,奥様側で新たな連帯保証人を立てることを金融機関から求められる場合もあります


 ③の場合は,(ア)住宅の現在の価格が住宅ローンよりも上回っている場合と,(イ)下回っている場合(いわゆるオーバーローンの場合)に分けて考えます。

 (ア)の場合は,通常,住宅を売却し,売却代金の一部を住宅ローンの返済に充てるとともに住宅の担保を外し,住宅の登記名義を新所有者に移します。つまり,売却代金で住宅ローンを返済するわけで,連帯保証債務も消えますので,返済が問題になることはありません

 問題は,(イ)の場合です。

 よく,「住宅を売って,売却代金を住宅ローンの返済に充て,残った住宅ローンを返し続ければよい。」などと考える人がいますが,それは甘いと言わざるをえません。

 金融機関は,住宅ローンが無担保になることを許しませんので,住宅の売却代金と残った住宅ローンとの差額を売却時に返済することを求めます。そこで,この差額をご夫婦のいずれが用意するか,という問題が生じます。


 こうした場合,いずれか一方が他方より多く差額を提供することが多いのですが,後日,他方にその精算を求めても,精算に応じてもらえないおそれがありますので,もめやすいといえます。

 ご夫婦がこうした問題をクリアし,差額を準備できると,住宅の売却と住宅ローンの返済ができ,連帯保証債務も消えることになります。


 以上のとおり,離婚における住宅ローンの返済は,様々なバリエーションがあり,権利関係の処理を間違えずに行う必要があります。

 当事務所は,宅建取引士(従来の宅建主任)の資格を有する弁護士が在籍するとともに,有力な不動産会社様と連携し,住宅ローンの処理について豊富な実績がありますので,安心してご相談いただければと思います。

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